Какие цифры определяют рынок аренды жилья в сша и на что может рассчитывать инвестор

Дополнительные расходы при покупке недвижимости в США

При заключении договора купли-продажи стороны договариваются о том, кто какие несёт расходы. Расходы покупателя (closing costs) обычно включают оплату услуг адвоката или титульной компании, общее страхование недвижимости, реестровые и судебные пошлины. Без ипотеки они составляют порядка 1–2% от суммы сделки.

Услуги брокера стоят 4–6% от цены объекта и обычно оплачиваются продавцом. Уплата налога на передачу прав собственности (0,01–2,00% от суммы сделки), как правило, также возлагается на продавца.

Осмотр дома

Проведение осмотра не требуется по закону, однако обычно рекомендуют его организовать. Затраты на небольшой объект составляют $300–500.

Ипотека

При покупке в ипотеку готовьтесь к ряду дополнительных трат. Вам могут понадобиться:

• независимая оценка жилья – $250–600;
• открытие эскроу-счёта – $40;
• комиссия за выдачу кредита – около 0,5% от суммы займа;
• страхование ипотеки (применяется в случаях, если первый взнос составляет менее 20%) – 0,55–2,25% от покупной цены;
• комиссия ипотечного брокера – 0,50–2,75% от цены объекта;
• страхование титула собственника (требуется не всегда) – 0,5–1,0% от покупной цены.

Страховка

Недвижимость страхуют по собственному выбору, однако в ряде случаев страховка необходима по условиям сделки. В первую очередь это касается ипотеки.

Стоимость страховки составляет от 1 до 5% в год от цены объекта и зависит от многих факторов (например, есть ли рядом вода и угроза затопления).

Гонорар переводчика

Если покупатель не знает английского языка, то все документы (предложение о покупке и контракт) должен переводить сертифицированный специалист. Стоимость перевода – около $20 за страницу.

Пошлины и сборы

Обычно при покупке недвижимости платят:

• комиссию за проверку титула – около $200;
• налоги на недвижимость городу и округу за два месяца – их общая ставка за год 1–2% от стоимости недвижимости.

Пример расчёта дополнительных расходов на покупку недвижимости в США Новая квартира в Майами площадью 100 кв. м. Цена объекта – $300 тыс. Плата за осмотр дома – $400 Сборы за подачу заявления на ипотеку – $300 Страхование титула – $1500 Плата за оценку объекта – $350 Ведение счёта для выплаты ипотеки – $40 Плата ипотечному брокеру за проверку платёжеспособности покупателя – $800 Комиссия за выдачу кредита – $2700 Предоплаченные проценты – $461 Страхование объекта – $1500 Гонорар юриста – до $1500 Плата титульной компании за проверку чистоты сделки – $200 Налог на имущество – $550 Итого стоимость объекта с учётом дополнительных расходов: $310 301

Основные дополнительные расходы при покупке недвижимости связаны с оформлением ипотеки

Стоимость жизни в стране

Законодательством предусмотрено несколько категорий работников, которым «минималка» не гарантируется. В этот список входят студенты, подрабатывающие во время учёбы, няни и сиделки, рыболовы, курьеры, федеральные следователи, моряки, телефонистки, работники сферы сельского хозяйства и сотрудники сезонных развлекательных заведений. Самые низкие ставки в сфере ресторанного обслуживания. На данный момент более 20 млн американцев получают доход на уровне минимальной ставки.

Ставка подоходного налога в США – 10–37%. Но семьи с детьми и имеющие низкий уровень дохода получают льготы от государства и налоговые кредиты.

Аренда жилья. Как и со всем прочим, стоимость жизни в Америке сильно зависит от города. Мы будем ориентироваться на Нью-Йорк. Чтобы снимать односпальную квартиру на Манхэттене, потребуется минимум $3 тыс. в месяц. Аналогичное жильё в Бруклине (Брайтон-Бич) обойдётся в $1 тыс. Ставка сильно зависит от расположения и качества дома. В Бруклине можно снимать комнату и за $1,5 тыс., но зато комплекс будет новый, дополнительно придётся платить только за электричество, в стоимость аренды будет входить стиральная машина, парковка, спортзал, а рядом будет всё, что нужно для повседневной жизни.

Средняя стоимость «коммуналки», при условии что ТСЖ в доме отсутствует, а страховку и налог на недвижимость арендатор не платит, – $320 в месяц для единственного жильца.

Учтите, что большинство арендных квартир в Нью-Йорке без мебели. Меблированный вариант – большая редкость.

Еда. Если питаетесь дома, на еду в неделю будет уходить около $50–70. Литр молока стоит около $1,5–2,0, кило куриного филе – $8–10, хлеб – $2,5, 12 яиц – $2,6, кило риса – $3, кило яблок – $3,5, помидоров – $1,5.

Плотно пообедать в бюджетном азиатском кафе можно за $10, перекусить в фаст-фуде – за $6–7. А вот за хороший ужин на двоих с алкоголем придётся отдать не меньше $100.

Плотно пообедать в бюджетном азиатском кафе можно за $10, перекусить в фаст-фуде – за $6–7.

Транспорт. Безлимитный проездной на метро стоит $120 в месяц. Билет на одну поездку на метро, автобусе – около $3. Годовой абонемент на прокат велосипеда – также $120. Такси – удовольствие не из дешёвых: поездка длительностью полчаса обойдётся в среднем в $35–40.

Мобильная связь. Месячная стоимость вместе с безлимитным интернетом – $35–40, если семейный тариф, и $70, если обычный. Компании нередко дают бонусы, к примеру бесплатную подписку на Netflix.

Медицина. За работника часть страховых взносов платит наниматель. В среднем в месяц на обычную и стоматологическую государственную страховку на одного человека уходит $210–240. Но в зависимости от условий стоимость полиса может быть и выше. Если говорить про отдельные услуги, приём врача обходится в $30, установка пломбы – $50. Стоимость лекарств в три-четыре раза выше, чем в России. 

Сдача жилья в аренду

– Доходность и ставки. Стоимость аренды зависит от штата и конкретного города. К примеру, односпальную квартиру, которую снимаете в Нью-Йорке за $2 тыс., в Оклахома-Сити вы с лёгкостью арендуете за $500. Соответственно, и доходность от сдачи жилья в долгосрочную аренду существенно различается. Общее правило: в крупных городах из-за высокой цены квадратного метра отдача от аренды обычно ниже, чем в мелких, зато выше спрос и ликвидность объектов.

– Налог. Если вы сдаёте жильё, то обязаны платить налог в размере 30% от полученной прибыли (ставки, указанной в арендном договоре). Сумму можно значительно уменьшить – закон США предусматривает уплату только с чистого дохода, за вычетом расходов на содержание недвижимости: платежей в ассоциацию собственников, амортизации объекта за последние 15 лет, трат на ремонт, процента по ипотеке, налога на недвижимость, расходов на ремонт, «коммуналку», страхование и т. д.

Если вы сдаёте основное жильё на срок менее 14 дней, о доходах в инспекцию можно не сообщать: налог в таком случае платить не надо.

– Управляющие компании. Если вы сдаёте второй дом, расположенный, к примеру, в другом штате, или основную часть времени проводите за пределами США, резонно воспользоваться услугами управляющей компании. Конкуренция на этом рынке высокая, и найти надёжную организацию не составит труда.

Сотрудники компании вносят коммунальные платежи и налоги в ваше отсутствие, контролируют своевременное перечисление арендной платы съёмщиком, помогают найти арендаторов, устраняют мелкие неполадки в жилье, контролируют состояние дома или квартиры. Спектр услуг может быть гораздо шире, но и плата будет выше.

Управляющие компании берут за свои услуги 10–15% от ставки аренды. При заключении договора владелец также вносит единоразовый платёж в половину стоимости месячной аренды.

Примеры частных домов и вилл в США

Вилла в Майами, США

5 431 504 €

Площадь 380 м2, 6 комнат

Wolsen Real Estate

Дом в Майами, США

312 527 €

Площадь 210 м2, 5 комнат

Wolsen Real Estate

Вилла в Майами, США

5 168 550 €

Площадь 780 м2, 7 комнат

Wolsen Real Estate

Вилла в США

13 311 725 €

Площадь 870.5 м2

ИНДОМ

Дом в Майами, США

766 900 €

Площадь 260 м2

HOUSAGE

Дом в Майами, США

788 400 €

Площадь 320 м2

HOUSAGE

Вилла в Майами, США

5 991 897 €

Площадь 800 м2, 7 комнат

Wolsen Real Estate

Вилла в Майами, США

4 039 142 €

Площадь 800 м2, 7 комнат

Wolsen Real Estate

Вилла в Майами, США

5 668 593 €

Площадь 500 м2, 7 комнат

Wolsen Real Estate

Особняк в Майами, США

2 577 809 €

Площадь 550 м2, 7 комнат

Wolsen Real Estate

Дом на Лонг-Айленде, США

947 800 €

Площадь 382 м2, 9 комнат

HOUSAGE

Вилла в Денвере, США

27 157 520 €

Площадь 992 м2

Russia Sotheby’s Intern…

Дом в Аспене, США

4 306 407 €

Площадь 366 м2

Russia Sotheby’s Intern…

Дом в США

4 267 610 €

Площадь 411 м2

Russia Sotheby’s Intern…

Коттедж в Аспене, США

14 570 225 €

Площадь 836 м2

Russia Sotheby’s Intern…

Коттедж в Чикаго, США

38 796 457 €

Площадь 2322 м2

Russia Sotheby’s Intern…

Вилла в Майами, США

2 155 359 €

Площадь 380 м2, 6 комнат

Wolsen Real Estate

Вилла в Майами, США

2 155 359 €

Площадь 300 м2, 5 комнат

Wolsen Real Estate

Вилла в Майами, США

2 457 109 €

Площадь 260 м2, 5 комнат

Wolsen Real Estate

Вилла в Майами, США

2 801 966 €

Площадь 550 м2, 6 комнат

Wolsen Real Estate

Расходы на транспорт и связь

Собственное авто. Литр бензина в США стоит $0,8-0,9. В зависимости от частоты и дальности перемещения – $100-200 в месяц. Но если вы только приехали в США, купить машину без кредитной истории будет проблематично. Как вариант – невыгодный кредит под 20%.

Потому оптимальный вариант – покупка авто на имеющиеся деньги. Самая дешевая машина обойдется в $3 000 – 4 000. Плюс, плата за регистрацию и налог штата. Но учтите, что чем дешевле ваша машина – тем дороже будет страховка.

Дополнительно оплачивается парковка – примерно $1 в час и $10 в сутки. Возле ресторанов и магазинов парковки бесплатные, но только для клиентов заведения. За табличками и знаками стоит следить особенно внимательно, т.к. штрафы в Америке – не шуточные.

К примеру, парковка напротив пожарного гидранта обойдется вам в $150, на месте для инвалидов – $250, а в другом не положенном месте – $50-80. Больше трех штрафов за превышение скорости в течение полугода чреваты изъятием прав на 6 месяцев и несколькими сотнями штрафа. А вождение без страховки грозит арестом. За не пристегнутый ремень или проезд на красный свет вы заплатите $50.

На первое время авто можно арендовать. Но обойдется это совсем недешево, т.к. помимо страховки, бензина и парковки придется платить за лизинг от $1 000 в месяц.

Общественный транспорт. Стоимость билета в автобусе зависит от города: $1 в провинциальных местах, $1,5-1,8 в Лос-Анджелесе, $2,5 в Нью-Йорке и Бостоне.

Мобильная связь. Обходится примерно в $30-50 в месяц. Сюда входят безлимитные звонки, СМС и 1-2Гб мобильного интернета.

Интернет. Пребывание в мировой сети обойдется вам в $30-70 в месяц – все зависит от штата, города, обслуживающей компании и тарифа. Если хотите подключить также телефон и телевидение – выгоднее взять комплексный тариф, который «завесит» на ежемесячные $90-130.

Типичные условия по ипотеке

Валюта кредита	Доллар США
Сумма займа	До 70% от цены объекта
Возрастные ограничения	От 25 до 75  лет
Ставка по кредиту	От 5% для нерезидентов
Срок кредита	15–30 лет
Возможность погасить кредит досрочно	Да, чаще всего без штрафных санкций

Типичный размер кредита в США от $100 тыс. до $200 тыс. Ежемесячный платёж не должен превышать 28% от дохода заёмщика. 

Банки предлагают программы финансирования с фиксированной процентной ставкой (fixed-rate mortgage, FRM) и плавающей (adjustable-rate mortgage, ARM). Во втором случае ставку также фиксируют на начальный период (три – пять – десять лет), затем она меняется в зависимости от ситуации на рынке. Периодичность пересмотра процентной ставки определяется условиями договора.

Иностранцам чаще всего предлагают кредиты сроком на 30 лет. Условия ипотечного плана могут перестать устраивать клиента, в этом случае можно рефинансировать кредит. Достаточно просто просмотреть предложения других банков.

Кристиан Калуза
CEO и основатель
OPISAS

Сейчас ипотека в США очень дешёвая. В случае с плавающей ставкой банки предусматривают вариант изменять её через определённый отрезок времени. Вероятность, что процент понизится, крайне мала. Фиксированная ставка гарантирует клиенту, что сумма его ежемесячного платежа не станет выше. Я всегда советую сначала получить одобрение одного банка и несколько лет пользоваться фиксированной ставкой. Затем можно рефинансировать ипотеку. В этом случае у клиента уже будет кредитная история, да и сумма будет меньше. Вполне вероятно, что другой банк предоставит более выгодные условия.

Заёмщик также имеет право погасить кредит досрочно без каких-либо штрафных санкций.

Ипотека в Америке доступна не только её гражданам и иностранцам с ВНЖ. Нерезидент сможет получить кредит на покупку готового или строящегося жилья под 5–9% годовых. Сумма первоначального взноса должна быть не менее 30%. Окончательные условия зависят от кредитоспособности клиента, его репутации и конкретной ситуации.

Иностранцам лучше всего обратиться к ипотечному брокеру. Как правило, он работает с разными кредитными организациями и может подобрать продукт, отвечающий вашим требованиям. Кроме того, он рассчитает максимальную сумму займа, подберёт оптимальный процент и срок выплаты кредита с учётом ваших доходов, кредитной истории и первоначального взноса.

В результате вы получите официальное письменное подтверждение условий кредита (pre-approval letter)

Очень важно сначала получить такое подтверждение и лишь потом начинать поиски дома или квартиры

Кристиан Калуза
CEO и основатель
OPISAS

Предварительное одобрение банка о выдаче кредита значительно упрощает процесс покупки недвижимости. Приняв ваше предложение, собственник будет вынужден снять объект с продажи. Продавцы неохотно пойдут на такой риск без уверенности в том, что банк предоставит покупателю финансирование. Самому банку на этом этапе будет достаточно проверить надёжность клиента и наличие средств для уплаты первоначального взноса в размере минимум 30% от предполагаемой стоимости объекта.
После получения предварительного одобрения можно выбрать недвижимость. Ваш банк обязательно попросит заключение лицензированного оценщика и на основании этой оценки примет окончательное решение об условиях кредитования.

Расходы на жилье

Покупка. Стоимость жилья сильно зависит от штата. Калифорния – один из самых дорогих. Недвижимость в Лос-Анджелесе в среднем стоит $633 000. Хотя, к примеру, в Ланкастере – почти в 3 раза меньше: $252 000. В том же Голливуде, во Флориде, собственность обойдется даже дешевле – примерно в $244 000.

Если вы живете в собственном доме или квартире в США, вас ждет ежегодный налог на недвижимость. Его размер варьируется в зависимости от штата, но в среднем составляет 1% от цены объекта в год.

Аренда. В крупных городах арендные ставки сильно разнятся в зависимости от района. К примеру, в Санта-Монике, которая находится в западном округе Лос-Анджелеса, хорошая односпальная квартира обойдется примерно в $2 000 в месяц. За такие же деньги в Сан Фернандо, расположенном чуть дальше, к югу от города, можно арендовать 2 однокомнатные квартиры, получив в распоряжение бассейн, тренажерный зал и барбекю-зону.

В зависимости от ваших запросов можно тратить и меньше. К примеру, в Санта-Монике скромная студия в оживленном, но безопасном районе потянет минимум на $1 300 в месяц.

Стоит подготовиться к тому, что владелец возьмет с вас депозит, который обычно равен сумме месячной ренты. Это – гарант вашей честности в отсутствии кредитной истории, которая в США играет важную роль.

Для сравнения: вблизи Сан Фернандо цены начинаются от $750 – то есть почти в 2 раза дешевле. А, к примеру, под Хьюстоном (штат Техас) вы заплатите примерно на 20% меньше, чем в Санта-Монике – около $1 000 за студию. Хотя в самом городе цены примерно такие же.

Учтите, что у американцев однокомнатная квартира – это 1-bedroom. Если хотите вариант подешевле, ищите single или studio – здесь кухня и спальня/гостиная представляют собой единое пространство. В стоимость аренды зачастую входит одно парковочное место.

Чтобы снять жилье в США, можно воспользоваться двумя способами:

1. Общаться с менеджерами апарт-комплексов и искать подходящий вариант. В качестве гаранта у вас могут попросить двойной депозит и подтверждение со счета о том, что вам хватит денег на аренду в течение нескольких месяцев. Еще вариант – подселение в апартаменты/дом к людям, имеющим в Америке и работу, и кредитную историю. Но и договор тогда будет на их имя.
2. Искать квартиру на одном из самых популярных сайтов объявлений в США – craigslist.com в нужном городе. Если повезет – найдете предложение от русскоязычных собственников, которые могут сдать жилье на первое время, не потребовав депозита или кредитной истории.

Коммунальные платежи. В зависимости от размера дома по счетчику за свет вы будете платить $50-250 ежемесячно. К примеру, если речь идет о квартире-студии, вполне реально обойтись нижним порогом. Но учтите, что тарифы могут очень разниться даже в соседних городах в зависимости от обслуживающей компании.

На воду придется потратить примерно такую же сумму, как на электричество.

Если ваша недвижимость входит в товарищество собственников (Home Owner Association), в число обязательных расходов добавится плата за уход за прилегающей к объекту территории. В зависимости от дома, района и объема инфраструктуры (общий бассейн, детская площадка, прачечная и т.п.) сумма составляет $150-300 в месяц.

Плюс еще одна статья расходов – вывоз мусора, за который в среднем в месяц берут $30. Оплачивать счет нужно раз в два месяца через городской сайт.

В США практически все пользуются прачечными в силу того, что снимать квартиру со стиральной и сушильной машинами – на $100-150 дороже. При этом одна стирка в прачечной обойдется в $10-15. При 3-4 заходах в месяц – $30-60.

Расходы на страховку

Здоровье. С 1 апреля 2014 года каждая американская семья должна в обязательном порядке обзавестись медицинской страховкой. За ее отсутствие назначается штраф, который составляет 2,5% от годового дохода семьи или $695 на человека (в зависимости от того, что больше). Эта цифра постоянно индексируется с учетом инфляции.

Самый дешевый страховой план на человека стоит порядка $160-200 в месяц, а расширенная версия — $300-500. Страховка для посещения стоматолога и окулиста приобретается отдельно. Для людей с очень низким доходом государством предусмотрены субсидии, размер которых зависит от вашей зарплаты.

У американского страхования своя «схема» работы. При заключении договора устанавливается сумма, которую вы оплачиваете до момента, когда ваш полис начнет действовать. У нас это называется франшизой. После превышения этой суммы вы переходите на новый этап – co-pay или доплаты за визит к врачу. К примеру, 80% платите вы, а 20% – страховая компания. Если данная услуга не предусмотрена, за визит к доктору придется платить полную стоимость. А это – порядка $100.

После достижения фиксированной суммы затрат на медицинские услуги страховщик оплачивает ваши дальнейшие счета на 100%. Вплоть до установленного годового лимита. И стоимость вашего полиса напрямую зависит от данного денежного предела и от суммы, которую вы выложите из своего кармана, пока страховка не вступит в силу.

Типы жилых объектов

Фонд арендуемого жилья разнообразен, но по структуре существенно отличается от того, к чему привыкли, например, в России.

Главное: почти половина сдаваемого внаём жилья приходится на небольшие постройки – дома на одну семью и таунхаусы с двумя – четырьмя секциями. Только 23% объектов – здания с 20 и более квартирами. Интересно, что около 5% рентных объектов – это мобильные дома. Да, в США модно жить в трейлерах.

Почему на рынке аренды преобладают дома, а не квартиры

В последние 40 лет правовая среда в США препятствует массовому строительству многоквартирных домов. Выдача разрешений на застройку находится в ведении местных органов власти. Они руководствуются законами о зонировании, которые диктуют ограничения по типу (многоквартирные или односемейные), но не по характеру использования жилья (аренда или проживание собственников). И почти всегда они составлены в пользу домов на одну семью, а не многоквартирных зданий или другой застройки с высокой плотностью населения.

Многие обеспеченные сообщества запрещают строительство многоквартирных домов на большей части относящейся к ним земли. А там, где это формально разрешено, строительство многоэтажек часто ограничено жёсткими правилами по максимальной высоте здания или количеству единиц жилья на акр земли.

Как результат – многоквартирных домов строится мало, предложение жилья в аренду сокращается, а ставки растут. Поэтому в поле зрения инвестора с большой вероятностью окажутся именно дома на одну или несколько семей.

На национальном уровне лишь небольшая часть сдаваемых в аренду домов имеет серьёзные неисправности в системах отопления, водопровода или электричества. В последние годы жёсткие ограничения на новое строительство побудили инвесторов ремонтировать и модернизировать старые многоквартирные дома, особенно в востребованных локациях.

Портрет арендатора

Ставки аренды выросли после глобальной рецессии (2008–2009) и сегодня остаются сравнительно высокими. Кроме того, в последнее время увеличилась доля арендаторов среди некоторых групп, которые традиционно относились скорее к домовладельцам, в том числе среди семей со средними и высокими доходами и людей среднего возраста.

Между типичным владельцем собственного жилья и арендатором сохраняются заметные отличия.

• В 2018 году 48% арендаторов были небелыми (чернокожими, латиноамериканцами и азиатами) по сравнению с 27% домовладельцев.
• Средний арендатор в 2018 году был на 15 лет моложе среднего домовладельца.
• Около 37% съёмщиков – домохозяйства из одного человека, тогда как среди домовладельцев их доля – всего лишь 28%. При этом количество арендаторов с детьми в последние годы увеличилось.
• Домовладельцы зарабатывают больше, чем арендаторы: средний доход последних в 2019 году составил $42 479, что примерно вдвое меньше, чем у домовладельцев. Более 40% семей арендаторов зарабатывают менее $35 тыс., лишь 6% получают более $150 тыс. в год.

Спорт, развлечения и прочие расходы

Увлеченность спортом в Америке обойдется вам примерно в $50 в месяц. Можно найти варианты и дешевле (24 Hour Fitness — $30 в месяц, Bally Sport — $38, Just Fitness — $10), и дороже (KRAV MAGA — $300). Стоимость занятия с индивидуальным тренером — $25-30. Помните, что при разрыве контракта с фитнес-клубом с вас берется пеня, а если вы решите оставить в зале на время своего занятия ребенка – абонемент подорожает еще на $10.

Но есть в американском фитнесе и еще одна «хитрость» под названием deals: некоторые клубы после разрыва контракта снимают с вас в качестве компенсации $5/месяц до конца жизни. Как правило, абонемент в таких местах стоит недорого в обмен на большой пакет услуг. Но подобная пеня призывает быть аккуратным при выборе зала и подписании договора.

Также учтите, что во многих сетевых фитнес-центрах первый месяц стоит дороже последующих. К примеру, в 24 Hour Fitness за первый месяц вы заплатите $200, а в дальнейшем будете отдавать всего $30. В La Fitness — $120/$39.

Решили заглянуть в салон красоты? Готовьтесь отдать минимум $14 за стрижку и $25 за самый скромный комплекс процедур по уходу.

Если у вас выдался свободный день или вечер и вы решили сходить в кино, придется заплатить $12-20 за билет, а посещение музея стоит порядка $10-30. В целом, в Калифорнии есть, на что потратить деньги. Здесь множество парков, национальных заповедников, есть горнолыжные курорты.

Если подытожить, то чтобы жить в одном из наиболее дорогих штатов, вблизи «Города Ангелов», придется тратить в среднем $2 500-3 000 в месяц на человека. Это при условии съемной квартиры-студии, собственного авто, нормального питания с периодическим посещением кафе, занятий спортом, развлечений, страховки, расходов на телефон, интернет и одежду. Конечно, сумма может быть и в несколько раз меньше, если вы умеете экономить или решите поселиться в более дешевом штате.

Автор Виктория Закирова

Как правильно арендовать квартиру в США – какие нужны документы, на что обратить внимание в контракте, как обезопасить себя от мошенников. Кто больше рискует – тот, кто арендует квартиру, или её хозяин?

Значит, многие меня спрашивали про мошенничество

Я сегодня об этом немного поговорю, но, в общем, думаю, самое важное – это сказать, что в Америке намного, насколько я вижу ситуацию, риск намного больше у того, кто сдаёт квартиру, чем у того, кто её снимает. Потому что американские законы, они сделаны таким образом, что получается, что у того, кто снимает — прав больше

Поэтому мошенничество может быть, я немного об этом сегодня скажу, но у вас, как у того, кто снимает квартиру, шансов попасть мошенникам меньше, чем у того, который сдаёт, оказаться в плохой ситуации, скажем так.

Значит, поговорю про общие вещи в начале. Когда вы будете снимать квартиру, нужно знать, что есть такая вещь в Америке, как security deposit, то есть, залог. Обычно, это месяц или два месяца оплаты за квартиру. Это нужно знать, особенно тем, кто только-только переезжает, что нужно иметь на руках наличные деньги для того, чтобы оставить этот залог. Этот залог хозяин держит у себя до тех пор, пока вы не выедете из квартиры. Делается он для того, что если вы там что-то испортите, что-то сломаете, в общем, квартира будет в очень плохом состоянии после вашего в ней проживания, тогда хозяин удержит эти деньги или часть этих денег для того, чтобы сделать ремонт. Если же, когда вы будете выезжать, всё будет нормально, хозяин, по идее, должен эти деньги вам вернуть. Это всё прописывается в контракте.

Тут один из моментов, что этот security deposit, он меньше в апартамент комплексах. То есть, мы сейчас, когда снимали апартамент комплекс, security deposit был всего лишь $500. То есть, это в 4 раза меньше, чем сумма, которую мы платим в месяц. А если вы будете снимать у частника, то это будет больше. Это будет месяц или два месяца, то есть, они хотят себя обезопасить больше.

Также нужно знать, что по американским законам квартиры, которые сдаются, они должны соответствовать каким-то нормам, то есть, невозможно просто взять любую квартиру, в каком бы она не была состоянии, и сдать её. Это незаконно. В каждом штате есть определённые нормы, но самая главная норма – это то, чтобы квартира была в таком состоянии, чтобы в ней можно было жить, то есть, чтобы там всё работало, чтобы там была вся сантехника, электричество, чтобы крыша не протекала. Базовые вещи для того, чтобы можно было в квартире жить.

Также в каждом штате есть определённые стандарты, которым должна сдаваемая квартира соответствовать. То есть, там могут быть, я точно не знаю эти стандарты, но там абсолютно разные, варьируются от штата к штату, там буквально какого размера должны быть окна, не меньше определённого процента от объёма квартиры, такие вещи.

Плюс, помню, когда мы жили в Нью-Йорке, там было, насколько помню, правило, что в сдаваемой квартире вход для того, кто её арендует, должен быть отдельно, то есть, это не может быть тот же вход, которым пользуется хозяин, если эта квартира часть дома, в котором живёт хозяин. Потому что очень многие хозяева квартир делают просто пристройку к своему дому, и сдают это как отдельную квартиру, а сами живут за стеной, скажем так. Так вот, в Нью-Йорке надо было, чтобы там был отдельный вход. Не знаю, как про другие штаты.

В общем, суть в том, что есть определённые нормы, и если вам кто-то пытается сдать квартиру, которая в очень плохом состоянии, значит, они просто нелегально это делают, это нарушение закона.

Теперь поговорю немного про контракт. Потому что контракт решит много вопросов, касающихся мошенничества. И отвечу на некоторые вопросы, которые у меня спрашивали. Когда вы снимаете квартиру, обязательно нужно подписывать контракт. Контракты бывают стандартные – «лизе гремент», как его здесь называют. У каждого штата есть определённый свой стандартный, который, если я не ошибаюсь, его можно купить, заполнить. По идее, это должен делать хозяин квартиры – покупать его, заполнять, вы должны подписать. Обязательно надо его прочитать, конечно же, прежде, чем подписывать. Либо хозяин может сам составить на своё усмотрение контракт. И то, и то – это абсолютно легальные контракты, и если там ваше имя и подпись стоит, то всё, это легальный контракт, с которым можно идти в суд и т.д.

Продолжение !

Акции от канадских колледжей: стипендия $10 000 и бесплатный английский

Для консультации по переезду в США наймите иммиграционного адвоката. Также мы рекомендуем вам рассмотреть иммиграцию в Канаду, так как это отличная альтернатива Америке.

Читайте важные статьи на Иммигрант.Сегодня:

• Переезд в Канаду в качестве няни

• Работа экскурсоводом в Канаде

• Рейтинг провинций и территорий Канады: куда лучше иммигрировать

• Двойное гражданство в Канаде

• Банковская система Канады

• Как открыть счет в канадском банке

• Как перевезти домашних животных в Канаду

Все ли идеально в США

Я всегда относилась к США как к стране, где все продумано до мелочей. Начиная от глобальных вещей (транспортных развязок, обустройства жилых домов) и заканчивая заботой государства о личной гигиене населения (дезинфекторы есть практически в каждом магазине, что мне лично очень нравится).

В Штатах я впервые побывала в 2009 году по программе Work and Travel и впечатления у меня остались именно такие – в Америке все идеально.

Каково же было мое удивление, когда мы с мужем, прилетев в прошлом году в Майами, столкнулись со сложным процессом аренды жилья. Нет, не все продумано в этой стране, поняла я.

Расходы на питание

На покупку еды в супермаркете в Калифорнии на двоих уходит примерно $400-500 в месяц. Причем точная цифра будет зависеть от того, какие продукты вы предпочитаете и где именно живете. Ведь та же курица может стоить как $4, так и $10 за кило в одном и том же магазине в зависимости от качества продукта.

Цены на еду в Лос-Анджелесе:

• Молоко — $1/литр
• Яйца — $3-5 за 12 шт.
• Куриные грудки – $4-10/кг
• Йогурты – от $4/упаковка
• Говядина, свинина — $13/кг
• Морепродукты — $8-30/453 гр
• Рис – от $4/кг
• Свежий белый хлеб — $3
• Макароны — $2-5
• Яблоки – $3-4/кг
• Бананы – $2/кг
• Апельсины – $3/кг
• Помидоры – $3,8/кг
• Лук — $2/кг
• Морковь — $1/кг
• Огурцы — $2,8
• Орехи — $7-8/кг

Один из самых дешевых супермаркетов Америки – Walmart.

Чтобы поесть вдвоем в кафе (основные блюда, закуска/десерт, налоги и чаевые), потребуется около $40, а если это ужин с алкоголем — $60-70. Недорогой обед на одного обойдется примерно в $15, а бигмак-сет в МакДональдсе — $7. Чтобы порадовать себя чашкой капучино, в Лос-Анджелесе придется отдать $4, а отдых с бокалом пива будет стоить $5.

Один из самых дешевых вариантов готового питания – китайские «едальни». За порцию лапши с мясным гарниром вы отдадите здесь $4-10.

Проблемы при аренде жилья

Уже на второй день поисков мы поняли главные проблемы, с которыми нам так или иначе пришось столкнуться при аренде жилья в Майами:

• Неудачное местоположение, например, часто рядом нет ни одного магазина. В США вообще все создано не для пешеходов, а для водителей. Об этом вам красноречиво «скажут» узенькие пешеходные дорожки, где два в меру упитанных человека с трудом разминутся.
• Большинство квартир сдаются без мебели, но зато со встроенной кухней. Это, безусловно, удобно для тех, кто часто переезжает и имеет свой любимый диван и кровать, и ужасно для новопробывших. Мебель в США не особо дорогая, но сама необходимость ее покупки понижает настроение и увеличивает расходы на аренду квартиры.

Для того, чтобы снять квартиру, вам понадобится получить одобрение от Ассоциации кондоминиума и выполнить ряд некоторых других требований. Например, нужно будет показать свою историю аренды недвижимости, криминальную историю (а точнее, ее отсутствие); иметь номер социального страхования, доказать платежеспособность и так далее.Хорошие дома требуют целый перечень документов, который нереально предоставить новичкам в Майами. Есть ли решение? Конечно! Вы можете оплатить аренду квартиры на год вперед и ассоциация «закроет» глаза на то, что у вас нет требующихся бумажек. Платежеспособность тем самым вы уже докажите.Ах да, в 80% случаев рассмотрение ассоциацией вашей анкеты и документов, необходимых для заселения, стоит около 100 долларов за члена семьи или больше.

Ассоциация рассматривает документы от недели до двух. Иногда больше, иногда меньше. Все это время вам нужно где-то жить и нести расходы по аренде, например, номера в гостинице. Привычный на родине вариант «сегодня посмотрели-сегодня заселились», в случае правильного процесса заселения, не пройдет.

Заселиться в желаемый дом с любимым домашним животным может быть проблематично или вообще невозможно. Далеко не все кондоминиумы позволяют жить с любимцами. Под запретом чаще всего находятся собаки. Тем не менее, если собака является вашим большим другом и это может подтвердить психолог с помощью справки, ассоциация может пойти на то, чтобы разрешить вам проживать с собакой.

Во многих зданиях стиральная и сушильная машины находятся на этаже в прачечной и их использование стоит денег. От $1 — $1,50 за сушку или стирку. Частые стирки тоже влияют на бюджет жильца. Не говоря уже о том, что нужно собирать белье, нести на этаж и выполнять все манипуляции в общей комнате, а не в своей квартире.

На второй день мы решили попытать удачу в американском агентстве недвижимости, где нам предложили несколько вариантов. Мы поехали смотреть их в этот же день, но так ничего и не выбрали. К тому времени мы не успели арендовать машину и передвигались пешком или на такси, что при температуре +35 делало любую нашу прогулку невыносимой.

Мой совет: старайтесь решить вопрос с машиной как можно скорее. Например, можно прямо в аэропорту после приезда арендовать машину на короткий срок.

Окончание следует